“716居住正義”游行落幕 民進黨會繼續(xù)傲慢下去

臺北凱道16日舉辦“公平正義救臺灣”活動，以司法及居住正義為訴求，民眾頂著烈陽聚集聲援。（臺灣《中國時報》資料照）

716居住正義游行落幕了，參與人數(shù)比不上無殼蝸牛運動，但民進黨當(dāng)局會繼續(xù)傲慢下去，民眾依然買不起房屋。

從住宅經(jīng)濟學(xué)理來衡量購屋者購屋壓力指標(biāo)有兩項，一項為房價所得比又稱購屋痛苦指數(shù)，另一項則為房貸負擔(dān)率，前者在國際間公認5-6倍為適當(dāng)，后者則不要超過家戶可支配所得33%。根據(jù)臺灣地區(qū)內(nèi)政部門統(tǒng)計，2022全臺房價所得比從第1季9.58倍，第2季上升到9.69倍，第3季再升高至9.8倍，第4季則略降為9.61倍，等于要9.61年不吃不喝才能買間房，“六都”中有“三都”都超過11以上，以雙北居冠亞軍，臺北市房價所得比為15.77倍、新北市為12.68倍，臺中市則以11.11倍拿下第三。

而從另一指標(biāo)房貸負擔(dān)率主要為計算中位數(shù)所得家庭購買住宅時，其每月支付房貸金額占中位數(shù)家戶可支配所得的比率，呈現(xiàn)家戶房貸負擔(dān)情形。而第4季全臺房貸負擔(dān)率為40.25%，房貸負擔(dān)率超過40%，超出33%有7%之多。因此臺北市、新北市房價負擔(dān)能力評為過低等級，臺中房價負擔(dān)能力為偏低等級，臺南、高雄、桃園3都房價負擔(dān)能力則為略低等級，全臺房價負擔(dān)能力則從“略低”下降為 “偏低”等級，顯示民眾購屋支出已排擠其他家庭支出。

從這兩項指標(biāo)不難發(fā)現(xiàn)臺灣目前購屋痛苦指數(shù)遠大于學(xué)理上的5-6倍，房貸負擔(dān)率也遠超過33%，因此年輕人對購屋處于無敢不敢想，普羅大眾則呈現(xiàn)無奈，要化解購屋壓力，讓民眾買得起，現(xiàn)在是民進黨當(dāng)局推出地上權(quán)住宅好時機，理由無他地上權(quán)宅的成本因無土地成本，房價會是目前持分帶地住宅的一半。

地上權(quán)宅的成本結(jié)構(gòu)大致有建筑造價、管銷費用、建商利潤與稅負，以目前造價每坪16萬元（新臺幣，下同），加上4萬元管銷費用、利潤與稅賦，地上權(quán)宅若以20萬元計算，30坪房屋則為600萬，40坪房為800萬，加上車位100萬，因此一般民眾購屋大致在700-900萬間。

地上權(quán)宅當(dāng)然要由臺當(dāng)局拿公地來興建，民眾購屋繳地上權(quán)金一如繳地價稅，臺當(dāng)局是一點也沒吃虧，而民眾購屋可向銀行申貸購屋貸款，全額貸600萬分50年攤還，不計息每年攤12萬，50年一到還可以拆屋，再重新蓋新宅，民眾買地上權(quán)宅，就好比預(yù)付五十年房租給政府，每月攤1萬元貸款，就好比繳房租給房東，買此類住宅一樣可在市場交易，其增值空間當(dāng)然比不上一般有土地住宅，但多數(shù)人因此會有能力購屋，擺脫被房東無理要求漲房租與被迫搬家痛苦，個人也相信此類住宅會受一般大眾接受，讓住宅消費不再成為一種理財投資。

推動此政策須由官方大力支持，首先是包括地方政府要將公有土地大量釋出讓建商建屋，其次是要鼓勵建商來代建，同時建商代建時，要求公股銀行先帶頭提供貸款讓建商建屋，解決建商蓋屋資金壓力，最后是臺當(dāng)局要求銀行提供消費者長期貸款30-50年，讓消費者感受繳貸款好像是在繳房租，讓消費者感到買比租好，這一類地上權(quán)屋自然就會受民眾歡迎，屆時房價就不會不合理飆漲，同時少了公地的標(biāo)售，建商與中介業(yè)者就少了炒地價題材，房價自然就回穩(wěn)，當(dāng)民眾買得起自宅時，或許就不會大嘆居不易。（作者鄭博文為島內(nèi)大學(xué)教師/來源：臺灣《中國時報》）