臺(tái)灣房市困境：房價(jià)失控 房租飆漲

　　作者 靄琳 臺(tái)灣特約評(píng)論人

　　上周臺(tái)“央行”召開理監(jiān)事會(huì)議，會(huì)后決定 “升準(zhǔn)1碼，但不升息”，并祭出第6波選擇性的信用管制。臺(tái)“央行”總裁楊金龍毫不諱言，本次政策就是針對(duì)房地產(chǎn)而來，臺(tái)“央行”要傳遞給市場的訊息重點(diǎn)就是聚焦在房地產(chǎn)上。

　　第6波信用管制的內(nèi)容包括，臺(tái)灣民眾若購買第2間房，融資成數(shù)從7成再降至6成，沒有還款寬限期。

　　今年3月，臺(tái)“央行”的利率政策與全球逆風(fēng)，當(dāng)其他國家及地區(qū)都釋放出通膨緩解，停止升息的貨幣政策訊號(hào)時(shí)，臺(tái)“央行” “走自己的路”，宣布升息半碼。當(dāng)時(shí)臺(tái)“央行”理由是推給“電價(jià)”即將上漲，為免通膨預(yù)期，決定因升息來打擊市場的通膨預(yù)期。其實(shí)臺(tái)“央行”看到的應(yīng)該不只電價(jià)，還有蠢蠢欲動(dòng)的房價(jià)及房屋租金。

　　但僅僅升半碼，已讓?shí)u內(nèi)企業(yè)融資叫苦連天。除了搭上AI及半導(dǎo)體順風(fēng)車的大型企業(yè)，臺(tái)灣地區(qū)以中小企業(yè)為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，都還處在景氣青黃不接的尷尬期，市場看似飛過幾只春燕，卻遲遲等不到春天，還被融資成本上升所苦。

　　如今，臺(tái)“央行”選擇 “升準(zhǔn)不升息”，勢必體認(rèn)到升息的雙面刃，看似能打擊通膨，對(duì)抗房價(jià)飆漲，但代價(jià)是影響經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。如今決定只“升準(zhǔn)”，并直言目標(biāo)就是房地產(chǎn)，代表房價(jià)失速問題已讓央行無可回避了。

　　近來，臺(tái)灣房價(jià)受到臺(tái)積擴(kuò)廠的“積情效應(yīng)”，以及輝達(dá)投資的“仁來瘋”影響，猶如搭上失速列車，原本被房地產(chǎn)界形容為“蛋殼區(qū)”的偏遠(yuǎn)地段，房價(jià)都出現(xiàn)非理性上漲，甚至非都會(huì)區(qū)的預(yù)售屋，還出現(xiàn)民眾徹夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)碼牌進(jìn)場搶屋的亂象。

　　目前桃園市龜山區(qū)預(yù)售屋單價(jià)已喊價(jià)到每坪新臺(tái)幣50萬元(新臺(tái)幣，下同);而20年前，該區(qū)新成屋每坪還不到20萬元;而如今大學(xué)畢業(yè)生若沒有搭上AI列車，每月薪水可能也就3萬元左右。對(duì)照薪資收入與房價(jià)水平，實(shí)在不成比例，漲勢也不合邏輯。

　　民進(jìn)黨執(zhí)政以來，推出的打房策略著實(shí)不少，但奇妙的是，房價(jià)卻是越打越漲，嚴(yán)重失控。打房失效也讓輿論也開始檢討造成房價(jià)亂象的遠(yuǎn)因及近因。

　　早在多年前，為了控制房地短期交易進(jìn)而推升房價(jià)，民進(jìn)黨就以打房名義，祭出短期交易獲利將被課征重稅，而且還修正加嚴(yán)，如今屋主出售持有5年內(nèi)房地產(chǎn)將被課以45%的重稅。看似打擊短期交易，讓漲價(jià)歸公，卻也讓不缺資金的屋主直接惜售，房市供給變少，但購屋需求只增不減，房價(jià)再次被推高。

　　去年，民進(jìn)黨為了選票，討好苦于房價(jià)上漲而買不起房的族群，打著解決居住正義的旗幟，指示公股行庫推出新版青年安心成家貸款政策，只要年滿18歲，名下沒有登記房產(chǎn)，就可以優(yōu)惠利率條件取得自住購屋貸款。

　　相比上一代的青安貸款條件，新青安不僅貸款額度從800萬調(diào)升至1,000萬元，還享用市場利率行情一半的利息補(bǔ)貼3年，貸款年限從原本30年延長至40年，寬限期也從3年延長變成5年，相當(dāng)于前5年可以只繳低息不用還款。

　　這么優(yōu)厚的融資條件，成為催化房價(jià)大漲的柴火，除了符合貸款條件的民眾搶著買房，更有不肖投資客借名登記后，借著新青安房貸優(yōu)惠來炒作房地產(chǎn)，或是青年購屋后轉(zhuǎn)租當(dāng)起了包租公。

　　另外，貸款額度一口氣從800萬提升到1,000萬元，更成為帶動(dòng)房價(jià)上漲的元兇;因?yàn)檎叩腻^定效果，成為原屋主抬價(jià)出售的底氣，讓一間房屋的售價(jià)就莫名其妙的上漲了200萬元。

　　而為了討好這群“青年”，當(dāng)今年3月臺(tái)“央行”無預(yù)警宣布升息半碼時(shí)，內(nèi)政部還動(dòng)用住宅基金補(bǔ)貼利息半碼。也就是當(dāng)所有房貸族都因升息而哀嚎時(shí)，這群享有新青安房貸的特定族群，利息成本卻不動(dòng)如山，就像喂嗎啡給特定人，成為打房政策上最大釘子戶。

　　當(dāng)初為了選票而急切推出的政策充滿漏洞，網(wǎng)絡(luò)上盛傳，有臺(tái)灣年輕人根本負(fù)擔(dān)不起房貸，卻被親友借名以新青安房貸購房后轉(zhuǎn)租當(dāng)起包租公，被銀行發(fā)現(xiàn)不法后，人頭青年立即被銀行取消優(yōu)惠貸款額度，而貸款還不上，房屋就將被強(qiáng)制拍賣。

　　房價(jià)上漲也催漲房屋租金;臺(tái)灣地區(qū)5月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)上漲2.24%，再次突破通膨警戒線，漲幅主要來自天候不穩(wěn)定以致蔬果價(jià)格上漲，但除了蔬果價(jià)格及電價(jià)上漲，更值得注意的指標(biāo)是，5月房屋租金的CPI漲幅2.6%，是28年來最大漲幅。

　　哪些原因?qū)е路孔鉂q勢擴(kuò)大?官方解釋是房東考慮整體物價(jià)水平居高不下，故而調(diào)漲租金;其次，缺工及維修工人薪資成長上揚(yáng)，推高了住宅維修成本;第三，升息、房價(jià)上漲，都增加房屋持有成本。

　　還有不敢說的真相是，民進(jìn)黨為了討好租屋族，選前又大力度的推出租金補(bǔ)貼政策;另外，房客申報(bào)房屋租金可享租稅優(yōu)惠政策，也加大查緝房東逃漏稅的力度，不少房東索性 “從良”，選擇合法申報(bào)，但把因此增加的稅費(fèi)成本，直接轉(zhuǎn)嫁到租金上由租客付擔(dān)，成為推升這波房屋租金上漲的最大趨動(dòng)力。

　　臺(tái)灣庶民大多受房價(jià)上漲而苦，無殼蝸牛買不到屋、背不到殼，還受租金上漲而苦;有殼蝸牛即便找到了殼，也會(huì)擔(dān)心被升息成本而壓垮。蝸牛們都被房市壓垮到只能一步步向上爬，其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)怎會(huì)好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何騰飛?

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